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从量价变化,教你看懂房市真相

从量价变化,教你看懂房市真相

房市低迷,全台交易量陷入自 2002 年以来的保卫战, 然而,自住型的购屋刚性需求,却不会因为景气好坏而消失, 反倒是,在房市浑沌时期,房价不再齐涨, 想要挑出保值性高的房地产,需要更深的功力。 哪一区相对保值?哪一区房价已经开始鬆动? 在明年即将开始实施的「房地合一」税制上路之前, 《财讯》以官方公布的买卖移转量以及实价登录价格, 告诉你当前房市真相,与隐藏在数字里的购屋密码。

40 岁的 Alex 夫妇是台北大直人,在内湖科技园区开了一家公司,有个即将升上国小五年级的儿子,为了让儿子可以顺利进入明星国中──大直高中附设国中部就读,他们打算趁现在房价鬆动时,开始慢慢看适合的学区宅。

前阵子,看到新闻上说,明年起房地合一税就要实施,想要买房的人只剩下半年的「黄金购屋期」,因为错过了今年,未来都将採行新制,税负很有可能大幅增加。一听到这个消息,Alex 夫妇开始紧张起来,近日来心急地遍寻大直各大房仲店,告诉房仲只要是总价在两千万元左右,都可以通知他们去看屋,愈快愈好⋯⋯。

场景拉到南台湾的高雄,向来跟长辈同住、看房子看了 7 年的周先生、周太太,在 7 月间终于买下了人生的第一栋房,成了「首购族」。其实,两夫妻从 2007 年就开始注意高雄农十六的房子,不过在此期间,高雄房地产正历经逾 15 年的静如止水,动也不动,市民对高雄房地产都失去了信心,他们当时连一坪 14 万元有找的农十六都嫌贵。恰好看屋隔年又发生金融海啸,周先生深信高雄房地产还会再跌,一等就等到了 2011 年奢侈税实施,谁知道北客南移,反而让农十六一坪涨到 18 万元,然后小孩也愈来愈大,老家就快住不下。

上半年成交量大减近二成
新北大退烧,台北市跌最多

去年开始政府打房的力道变强,夫妻俩发现农十六释出的好物件变多,为了抢在房地合一新制上路前,他们不想再等了,决定买下农十六龙胜路上、屋龄十年、二房面中庭、机械车位的产品,成交单价在一坪 21 万元,儘管他们知道大家都看衰房市后市,但为了不重蹈之前眼睁睁看着房价一路涨上去的覆辙,夫妻认为自住就无需太重视短期价格波动,也相信买在精华区,至少可以保值。

根据中央银行的资料统计,房屋买卖移转栋数正逐季、逐年下降,全国上半年的买卖移转栋数剩下 13.5 万栋,年减约 18%,北北桃减幅至少二成,其中新北市减幅最多,高达 25.7%;减幅最小的台南市也少了 10.2%。房仲业者预估,如果下半年房市未明显回温,全年恐怕面临 29 万栋保卫战,写下 2002 年以来新低量。

以价格来看,不论专门研究预售屋、新成屋的国泰房地产指数,或是看中古屋的信义房价指数,从去年下半年开始,跌势皆已成形。信义房屋不动产企研室专案经理曾敬德进一步指出,信义房价指数显示着台北市的跌幅最剧,跌了 6.6%,是六都中最惨的都市,高于全台的 2.85%。

买对地方是王道
抓準价格弹性,才能立于不败

然而,即使房市再不景气,像 Alex 和周姓夫妻这样的刚性需求却仍然存在,尤其有小孩的家庭,无论是新生儿报到,或因应孩子成长需求、学区考量,都是房市最坚挺的支撑。房仲全联会荣誉理事长李同荣表示,近来因为政策关係,造成整体观望氛围,压抑了许多需要成家、换屋的自住买盘,按照过去台北市每年基本盘就有四万户的需求,萎缩的交易量等于将需求往后递延,推估光是台北市就至少还有一万多户、新北市超过两万户在等待进场。

许多专家都预言,依照市场循环,从今年起算,房市很可能有 7 到 10 年的不景气。如同股市一般,每个人都想买在最低点,但是对于有迫切自住、换屋需求的人来说,「买对地方才是关键!」台湾房屋智库执行长刘怡蓉说,抓準价格弹性,更是现在购屋必做的功课。

戴德梁行总经理颜炳立指出,儘管市况差,但另一方面,也代表着过去买不到的房子,现在屋主可能愿意出脱,建议有喜欢某些区位或产品的民众可以持续看屋,因为价格不断修正,往合理价靠拢,一直看房子能确保不错失喜欢的物件,但记得把握两个基本原则,一是绝对选蛋黄区(每个城市都有自己的蛋黄区);二是出价时切记要以实价登录的价格再打八折,才不会吃亏。

为了帮读者寻找「抗跌、安全、有潜力的地方」,《财讯》找来曾是国泰房地产指数协同主持人、现任景文科技大学财务金融系副教授章定煊,以两个量、价数字:买卖移转栋数、实价登录价格,计算出五都 38 个行政区房地产量价指标(桃园今年才升格,行政区资料不足),提供购屋者全新的参考依据。

章定煊解释,买卖移转栋数代表的是交易量,等同流通量,在预期未来房价下跌的前提下,量是价的先行指标,你买的地区有没有人会进来买?当你要卖房子时,卖不卖得掉?有买卖盘,表示该区的热度,这才是购屋的重点。换句话说,假使一个地区房价再高,却没有买盘附和,价格迟早会跌。所以,量比价格来得重要,有量,房价才可能有撑。

在后文中,《财讯》以近两年、五都中的 38 个行政区交易量,用统计公式跑出两个指标,一是「变异係数」,数字愈小代表愈稳定,用来看一个地区的买盘、卖盘是否稳定,以及是否会有建商固定推案,不会暴起暴跌。

第二是「趋势性指数」,藉以观察目前量的变化。假使目前数值高于两年平均与一年平均,表示交易量相对热;目前数值在两年平均与一年平均中间,属于稳定;要是数值低于两年平均与一年平均,显示现在没有什幺交易量,市场相对冷清。

另外,则列出两年来实价登录的价格,看哪些地区价格已经开始鬆动、或仍然挺住?供读者做一比对、参考。

想在房地合一税实施前买房吗?想趁价格鬆动时议价心目中的好宅吗?想知道自己现在住的行政区的房市状况吗?看下去,你就能找到答案。

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